2008年，受国际金融危机的影响，我市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。但从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，我市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，我市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。
一、市场运行基本状况
（一）房地产开发投资情况
2008年我市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％，占全社会固定资产投资的25.3％。其中，房地产住房开发投资为424.97亿元，同比增长28.3％，占房地产开发投资的74.5％。
历年房屋（住房）开发投资走势图
单位：亿元
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（二）房屋开发建设情况
2008年我市房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％。其中，新开工面积为1447.28万平方米，同比增长23.3％；住房施工面积为3222.14万平方米，同比增长21.2％，占房屋总施工面积的84.8％。其中，住房新开工面积为1232.98万平方米，同比增长18.8％，占房屋总新开工面积的85.2％。
历年房屋（住房）施工面积走势图
单位：万平方米
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历年房屋（住房）新开工面积走势图
单位：万平方米
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2008年我市房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3％，占房屋总竣工面积的88.3％。
历年房屋（住房）竣工面积走势图
单位：万平方米
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2008年，全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。
（三）商品房空置情况
2008年我市商品房空置面积为215.45万平方米，同比增长63.4％。其中，商品住房空置面积为135.09万平方米，同比增长166.5％。
历年商品房（住房）空置面积走势图
单位：万平方米
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（四）土地有形市场成交情况
2008年，我市中心城区成交土地49宗，成交土地面积101.08公顷（合1516亩），是2006年的68.3％，2007年的37.2％；成交土地金额57.19亿元，是2006年的93.8％，是2007年的23.8％；成交土地平均楼面地价2125元/平方米，是2006年的123.1％，2007年的75.3％。
（五）房屋销售情况
2008年，我市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.5%。占商品房总销售面积的82.9％；套数为51158套，同比下降54.6％。
历年商品房（住房）销售面积走势图
单位：万平方米
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2008年我市存量房成交面积为553.62万平方米，成交套数为48218套，同比分别下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面积288.35万平方米，成交套数为33484套（不含房改出售公房），同比分别下降29.7%和29.4%。
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历年存量房（住房）成交面积走势图
单位：万平方米
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（六）房屋交易价格情况
2008年我市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。其中，商品住房销售均价为4883.01元/平方米，同比增长8.1％；每季度商品住房销售均价为4930.79、5452.47、4906.9、4487.55元/平方米。
历年商品房（住房）销售均价走势图
单位：元/平方米
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存量房综合交易均价为3627.99元/平方米，同比增长18.9％。其中，存量住房交易均价为3449.72元/平方米，同比增长17.3％；每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。
历年存量房（住房）交易均价走势图
单位：元/平方米
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（七）房地产金融情况
2008年，我市新增房地产各类贷款114.86亿元，与2007年相比减少了128.84亿元，占新增金融业贷款的13.0％。其中，新增住房开发贷款41.01亿元，与2007年相比增加9.61亿元；新增个人住房商业贷款21.89亿元，与2007年相比减少148.33 亿元。
2008年，我市本级新增归集住房公积金44.03亿元，历年累计归集住房公积金总额达到198.71亿元；新增发放公积金个人住房贷款19.26亿元，历年累计发放个人住房贷款总额133.64亿元。
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二、??? 市场运行特征
（一）房地产开发投资平稳增长
2008年，我市房地产市场开发投资量继续呈增长趋势，同比增长24.1％。但受房地产市场趋冷和开发企业资金困难影响，开发投资增幅趋缓，与2007年相比，增幅下降1.5个百分点。
（二）房地产开发建设增幅加大
受建设周期和开发前期投资惯性的影响，我市房屋施工面积继续保持上升趋势，同比增加18.9%，增幅上升了7.8个百分点，新开工面积同比增加23.3%，增幅上升了14.1个百分点。房屋竣工面积同比下降6.8%。
（三）住房成交量跌价稳
销售方面。2008年，我市住房销量有较大幅度下降，商品住房销售面积同比减少51.5%，存量住房成交面积同比减少27.9%。
商品住房全年销售情况主要呈现三个阶段：一是波动阶段。1-7月，商品住房成交量波动较大。其中，2月，受销售淡季和气候影响，为全年销售的最低点。二是小幅下降阶段。8-9月，市场观望气氛渐浓，销量呈下降趋势，环比分别减少23.8%、8.3%。三是回升阶段。10-12月，受房地产宏观调控政策影响，消费者信心有一定程度的恢复，特别是11月新政策出台后,商品住房销售量环比上升57.8%。
2008年每月商品住房销售套数走势图
单位：套
价格方面。受国家宏观政策和市场供求关系调整的影响，全年商品住房价格较为平稳，与2007年相比同比有所上升，但增幅得到较大程度的控制，全年销售均价为4883.01元/平方米，同比上升8.1%。
商品住房销售均价同比走势分两个阶段。一是上升阶段，1-9月，与去年同期相比总体上涨，其中，5月涨幅最大，同比上涨45.5%。二是小幅下降阶段，10月后价格同比出现下滑，但降价幅度不大，其中，12月价格同比下降19.1%。
2008年每月商品住房销售均价走势图
单位：元/平方米
（四）户型结构更趋合理
从各户型销售情况看，2008年我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的75.09%，其中，90-120平方米商品住房销售套数占总套数的31.99%，而90平方米以下占43.1%，占比与去年相比增加15.64个百分点。其原因在于住房结构调整政策对90平方米以下住房供应、刚性需求人群对中小户型需求的增加，以及90平方米以下住房转让税费优惠政策的带动。
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2008年商品住房销（预）售户型结构情况
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（五）普通住房销量比例较高
从各价格段销售情况看，2008年全市商品住房销售中，5700元/平方米以下普通商品住房销量占总销量的70.61%。其中，4000元/平方米以下低价商品住房销售套数占总量的44.31%，仍为市场销售主力。特别是我市调整普通住房标准后，普通商品住房销售增长幅度更为明显，其中11月5700-7000元/平方米单价的商品住房销量环比上升81.82%。
2008年商品住房销（预）售价位结构情况
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（六）本市市民仍是消费主力
从购买主体情况看，本市市民仍是购买商品住房的主要人群，占总购房人群的63.64%，其次为本省（除我市）市民，占24.77%，受国家对境外人士购房条件限制的影响，境外人士购房较少，占总销量的0.21%，从总体情况看，我市尚无外地炒房和国外资金大量进入的情况发生。
2008年商品住房销（预）售购买对象情况
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三、市场运行中存在的问题及分析
2008年，我市房地产市场发展较为平稳，但市场中仍出现了一些新问题、新情况。
（一）市场中供大于求矛盾较为突出。2008年，我市全年累计供应套数为19.61万套，实际销售套数为5.12万套，供销比为3.83：1，市场总体呈现供大于求的趋势。究其原因，一方面，由于前期开发企业购地较多，开发投资力度较大，受开发建设惯性的影响，商品住房开发投资额和开发施工量同比增加28.3%、21.2%，竣工入市的商品房供应量不断增加。另一方面，市场中观望气氛渐浓，商品房销售量大幅萎缩，使市场消化能力减弱，致使市场中供求情况出现较大差距。
（二）商品房销售量降幅较大。2008年，我市商品住房销售量降幅较大，销售面积同比下降51.5%。主要原因为：2007年房地产市场快速发展，市民对市场预期看涨，市场投入加大，部分刚性需求提前释放造成需求减少。国家房地产调控政策陆续实施后，房地产市场逐渐进入调整阶段。而全球金融危机的加重，使部分市民收入降低，加之股市不景气等因素，一定程度影响了市民的支付能力和对市场的消费信心。同时买涨不买跌的心态使观望气氛进一步蔓延，造成市民持币观望，销售市场出现低迷。
（三）土地市场交易量下滑。一方面，受商品房销售市场遇冷的影响，购房者的观望情绪传导至土地市场，开发企业对市场发展信心不足，资金投入谨慎。另一方面，前期部分开发企业拿地较多，占用大量资金，而受市场冷清和国家实行从紧的货币政策双重影响，开发企业在资金回笼和贷款投资两端出现紧张局面，而在国家宏观调控政策对土地市场进行规范管理后，开发企业加强了对囤积土地的处理，市场中土地需求量减少。
（四）市场运行中存在不确定性因素。在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，部分中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，资金链有可能出现断裂，延期交房、“烂尾楼”等现象可能出现。部分开发公司出于自救，会降低原市场销售价格，但对于已买的消费者来说，现实销售价格如低于其原购买价格，其心理就会产生较大影响，大量的退房和集体上访的不安定因素就会发生，市场中潜在不确定性因素出现的可能性加大。
（五）舆论引导有待进一步规范。2008年,全球经济困境及国内 房产市场供需矛盾,使房地产市场进入深度调整,观望、低迷成为楼市的主要表现形态。在这一阶段，市场信心尤为重要。而个别新闻媒体在新闻热点的驱动下，夸大区域房地产市场变化，误导消费者，引发市场心理的不确定性，对市场产生了较大的不良影响。
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四、我市促进房地产市场健康发展的相关措施
??? 为了进一步促进房地产市场健康持续发展，我市及时采取针对性政策措施,出台了《关于进一步促进我市房地产业健康发展的若干意见》。政策实施以来，为稳定市民对房地产市场的预期起到了积极的促进作用。房地产市场开始呈现出销售量回升，住房价格较为平稳，市场信心逐渐呈恢复态势。
一是进一步优化调整住房结构。按照武汉市“十一五”住房发展规划，积极解决城镇低收入家庭的住房保障问题。加大中低价位、中小户型普通住房建设力度。继续完善和落实住房建设规划，促进中低价位、中小套型普通住房开发建设稳步发展，调整年度新建经济适用房的建设比例，确保廉租住房目标任务的实现。
二是减轻购房者交易中的负担。为降低消费者的购房成本，我市调整各项房地产交易税费政策，建立了契税梯次税率，出台了对个人房地产交易免征收印花税；个人首次购买90平方米及以下普通住房房屋交易手续费减半征收；个人购买商品住房应缴交的住房专项维修资金按房屋建安造价的5%缴交标准执行等减轻购房负担的政策。
三是提高购房者支付能力。为鼓励个人购买普通自住房和改善型普通自住房，我市下调个人住房公积金贷款0.27个百分点。对首次使用公积金个人住房贷款的购房居民，也可按20%首付款比例的政策执行。充分利用住房公积金的优惠政策，较大程度减轻自住购房和换购住房居民的资金压力。为鼓励家庭的卖旧买新和改善性住房需求 ,确定对为家庭中年满18周岁子女首次购买的住房，也按首套住房贷款政策执行,享受首次购房和家庭唯一住房条件的相关政策,从而最大限度支持居民积极购房消费。
四是激活存量住房市场。为活跃存量住房交易，我市相应缩短了普通商品住房上市征收营业税的年限以及调整了个人所得税相关政策；出台了对当事人在购置房屋出售原家庭唯一住房的,可对其重新购房契税税额进行一次性抵扣；个人转让住房暂免征收土地增值税等优惠政策，一定程度上刺激了我市的存量住房市场。
五是拓宽享受普通住房和购房入户标准。为拉动住房需求，我市将原普通住房标准中的价格标准进行了调整，进一步扩大了购买普通住房的优惠范围，减轻购房者的税费负担。另外还降低在我市购买商品住房“购房入户”条件，同时增加了在我市购买一定条件的存量住房也可入户政策，有效的拓宽了市场需求。
六是积极开展房地产市场监管工作。认真贯彻落实国家宏观调控的有关政策，我市分别对房地产企业的营销规范行为、经济适用住房销售的管理状况、开发企业执行商品房买卖合同情况、房地产行业非法集资行为规范、规划批后建设项目的督办情况以及房地产行业税收征收等六大类进行了专项的检查督办。全年规范房地产企业行为11起，查处房地产经纪机构57户，取缔10户，查补税收21458.64万元，并对违法违规的六个典型案例进行了通报，使我市市场秩序进一步好转。
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2009年，将是我市房地产市场继续面临严峻考验的一年。在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，作为中部地区崛起的战略支点，我市的城市建设步伐将逐步加快，城市环境也将得到进一步提升。为促进我市房地产市场健康发展，我们将切实贯彻中央一系列扩大内需，拉动消费，刺激经济增长的政策措施，及时响应，主动作为，迅速采取积极、有效措施来刺激消费，拉动经济增长，进一步鼓励改善型普通住房消费，完善住房保障制度，大力解决中低收入家庭的住房问题，全面抓好房地产市场的整顿与规范，以促进经济持续稳步发展为重点、以稳定房地产市场为核心，积极采取多种措施，为我市的房地产业健康发展奠定基础。 |